Tout le monde ne le sait pas, mais depuis 2018, une seule partie de la CSG prélevée sur les revenus locatifs reste déductible du revenu imposable : 6,8 % sur les 9,2 % réellement payés. Cette subtilité, souvent passée sous silence, modifie l’assiette de l’impôt sur le revenu et vient compliquer le calcul des charges pour les bailleurs.
Le taux global des prélèvements sociaux appliqué aux revenus fonciers grimpe à 17,2 %. Pourtant, le montant qui compte pour l’impôt s’écarte du total effectivement prélevé. Résultat : des écarts parfois notables sur la fiscalité finale des loyers encaissés.
Comprendre la CSG et les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs : panorama et enjeux
Maîtriser le calcul de la CSG sur les revenus locatifs s’avère indispensable pour tout propriétaire percevant des revenus fonciers issus de la location d’un bien non meublé. Trois contributions viennent constituer les prélèvements sociaux : la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). Ensemble, elles représentent ces fameux 17,2 % appliqués sur la base des loyers perçus, après déduction des charges éventuelles.
Ce mécanisme de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers alimente la santé et la protection sociale du pays : chaque bailleur contribue ainsi à la solidarité nationale, sans pour autant échapper à une ponction fiscale non négligeable. Depuis 2019, le système de prélèvement à la source (mensuel ou trimestriel) a rebattu les cartes pour ceux qui investissent dans la pierre. Même les sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés sont concernées.
Et les situations ne manquent pas de variété. Les non-résidents bénéficient parfois d’un taux réduit, sous certaines conditions. Le type de revenu, la manière de détenir le bien, le régime fiscal retenu (micro-foncier, réel, SCI) jouent tous un rôle dans le calcul de la part prélevée. Notons aussi que la CSG ne s’applique pas qu’aux revenus locatifs mais concerne aussi les revenus d’activité et de placement, avec à chaque fois des taux et règles de déductibilité qui varient.
Face à un environnement où les règles ne cessent d’évoluer, évaluer l’impact fiscal avant tout investissement immobilier devient un véritable réflexe de gestion. Mieux vaut décortiquer les textes pour préserver, en bout de chaîne, la rentabilité nette de son bien après impôts et prélèvements sociaux.
Comment déterminer la part de CSG déductible de vos revenus fonciers ?
La part de CSG déductible sur les revenus fonciers prête à confusion : rares sont ceux qui pourraient, du premier coup, indiquer son mode de calcul et son impact sur l’impôt sur le revenu. Sur les 9,2 % de CSG prélevée, seuls 6,8 % peuvent être déduits, à condition d’être soumis au barème progressif. Ceux relevant du prélèvement forfaitaire unique (PFU) ne sont pas concernés par cette déduction.
En pratique, la déduction fiscale s’opère l’année suivante, dès que les prélèvements sociaux ont effectivement été payés. La somme à déduire est normalement préremplie dans la déclaration fiscale, à la case 6DE du formulaire 2042. Une vigilance s’impose, notamment en cas de changement de détention ou de partage suite à une séparation. À chacun alors de s’assurer que la répartition correspond aux parts détenues et aux revenus réellement touchés.
L’avantage fiscal qui en découle varie selon le taux marginal d’imposition (TMI). D’un foyer fiscal à l’autre, la portée de la déduction change, mais dans tous les cas elle contribue, même modestement, à alléger l’ardoise finale.
Voici les éléments clés permettant d’y voir plus clair :
- CSG appliquée à 9,2 % sur les revenus fonciers
- 6,8 % seulement peuvent être déduits de l’impôt sur le revenu (sous barème progressif)
- Déduction portée sur l’année suivant le paiement effectif
- Report automatique sur la case 6DE du formulaire 2042
Surveiller la ventilation de la CSG, choisir avec soin son régime fiscal, décrypter chaque ligne de la déclaration annuelle : autant de gestes qui influencent concrètement le niveau de l’imposition sur les loyers.
Conseils pratiques pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs
Choisir le bon régime fiscal s’impose dès les premiers loyers perçus. Le régime réel donne la possibilité de déduire toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien, primes d’assurance, frais de gestion et provisions pour charges de copropriété. Ce choix devient particulièrement intéressant quand le montant des charges dépasse 30 % des revenus locatifs, la barre fixée par l’abattement du régime micro-foncier en location vide.
Le déficit foncier agit comme un véritable levier lorsque le total des charges excède les loyers encaissés. Il peut venir réduire le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an, le surplus se reportant ensuite sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Identifier et valoriser les dépenses éligibles, réparations, entretien, frais de gestion, permet d’exploiter le dispositif au maximum.
Voici un aperçu des démarches selon le régime retenu :
- Régime réel : déclaration via le formulaire 2044 pour une location vide, ou 2031-S pour le meublé au réel.
- Régime micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur le loyer (location vide), 50 % pour le micro-BIC en location meublée non professionnelle.
Penser aussi au statut de loueur en meublé : placé sous le régime BIC, il permet la plupart du temps d’amortir le bien et d’obtenir un abattement plus favorable. Les acomptes de prélèvements sociaux sont ponctionnés chaque mois, ou chaque trimestre, sur votre compte : en cas de variation du loyer ou de dépenses exceptionnelles, il est possible de demander un ajustement en ligne.
Un autre point demande une attention particulière : la répartition correcte des charges et des revenus en cas de copropriété ou de détention en SCI. Contrôler la ventilation des montants déclarés reste une étape incontournable pour éviter toute mauvaise surprise.
Revenir chaque année sur ses choix fiscaux, c’est gagner la liberté d’ajuster sa stratégie et de protéger la performance de son patrimoine immobilier. Car dans la nébuleuse des chiffres et des cases à cocher, ce sont les bailleurs les plus attentifs qui finissent par tirer leur épingle du jeu.
